Покупка участка без рисков: на что нужно обратить внимание?

Любая крупная сделка всегда сопровождается рисками. При покупке недвижимости вероятность допустить какую-то ошибку возрастает, поскольку при совершении имущественной сделки нужно учитывать множество нюансов. В этой статье мы разберем, на что важно обращать внимание при покупке земельного участка.

Договор купли-продажи может подписать только собственник или его представитель. Как проверить продавца? Существует три варианта развития событий:

1. Продавец – собственник. Если сделка оформляется собственником, вам нужно сверить его имя в выписке ЕГРН с личными данными, указанными в паспорте.
2. Продавец – представитель. В этом случае требуется доверенность, заверенная у нотариуса, в которой подтверждены паспортные данные владельца участка.
3. Несколько собственников. Если у участка более одного собственника, требуется доверенность на владельца, заключающего сделку.

После этого необходимо выяснить еще один важный нюанс: состоит или состоял собственник участка в браке. Согласно Семейному Кодексу РФ, все имущество, купленное в браке, принадлежит обоим супругам. Соответственно, если собственник приобрел участок в браке, то продавец обязан приложить к договору заверенное у нотариуса согласие супруга.

Однако для этого правила есть некоторые исключения:

• Собственник приобрел участок до брака;
• В брачном договоре прописан отказ второго супруга на это недвижимое имущество;
• Собственник получил этот участок путем наследования или дарения.

Если же владелец участка в разводе, продавец должен предъявить согласие бывшего супруга на продажу. Это необходимо только в случае, если суд не вынес решение о разделе имущества.

В таком случае вы в большей степени защищены, поскольку такой собственник вряд ли пойдет на обман. Однако существует ряд нюансов, которые необходимо учитывать.

Что важно знать, заключая сделку с администрацией:

• Часто такие продажи связаны с неликвидностью земель (например, почва низкого качества);
• В некоторых областях кадастровая стоимость завышена и оказывается даже выше рыночной;
• Стоимость земли оценивается раз в пять лет.

Тем не менее, такая покупка считается достаточно выгодной, потому что продажа земли происходит по кадастровой стоимости.

Не каждый участок подойдет для тех или иных целей. Например, если вы приобретаете участок для того, чтобы на нем построить дом, то земля из категории «промышленного назначения» вам не подойдет.

Достоверность информации из кадастрового паспорта можно проверить на сайте Росреестра. Для этого необходимо ввести адрес участка или его кадастровый номер, выбрать «сформировать запрос» и перейти по появившейся ссылке.

Если вы все же хотите приобрести именно этот участок, но понимаете, что он не подходит под ваши нужды, после приобретения вы можете попробовать изменить категорию участка. Сделать это крайне сложно, но реально.

Перед принятием окончательного решения обязательно проверьте участок на предмет коммуникаций. Это особенно актуально для людей, планирующих построить дом для постоянного проживания.

Старайтесь рассматривать участки с уже подведенными инженерными коммуникациями:

Система электроснабжения;
Вы можете заняться подведением коммуникаций самостоятельно, но это потребует сил и денег. Первым делом уточните стоимость работ в местной администрации.

Желающих приобрести вместе с участком долги предыдущих владельцев мало, поэтому вы можете заранее исследовать участок на предмет обременений. Для этого откройте уже упомянутый сайт Росреестра и следуйте инструкции:

1. Нажмите на «Права и ограничения» в онлайн-выписке
2. Слева вы увидите объект, а справа — действующие ограничения.

Для полной картины лучше заказать из ЕГРН полную выписку с развернутой информацией. За документ придется доплатить, но это лучше, чем разбираться с неразрешенными проблемами предыдущих собственников.

Заключить договор купли-продажи можно только в том случае, если продавец предоставит все документы на проверку. При составлении пакета документов продавец должен предоставить выписку из ЕГРН, но вы тоже можете ее заказать для проверки сведений.

Самый важный документ при заключении сделки – это договор. Его содержательная часть должна быть краткой и ёмкой, без непонятных пунктов и мелкого текста.

Отдельно от общего перечня покупатель вправе запросить:

1. Технический паспорт;
2. Кадастровый и технический план;
3. Договор дарения;
4. Договор купли-продажи с предыдущим владельцем и т.д.

Важно отследить срок годности предоставляемых продавцом документов. Выписка из ЕГРН действует 30 суток со дня выдачи. Кадастровый паспорт срока годности не имеет.

Итак, межевание – это определение точных границ участка. С какими проблемами можно столкнуться после приобретения участка, на котором не производилось межевание?

1. Вы не сможете построить дом на участке. Поскольку стены здания должны находиться на определенном расстоянии от границ участка, вам в любом случае придется их уточнить перед началом строительства;
2. Могут возникнуть ошибки при начислении земельного налога;
3. Если границы участка не закреплены документально, вы рискуете столкнуться с предприимчивыми соседями, желающими расширить свои владения за ваш счет.

Именно поэтому перед заключением сделки нужно убедиться в том, на участке проводилось межевание. Интересующая нас информация находится в блоке «Особые отметки» в выписке ЕГРН.

Если содержание графы говорит о том, что границы установлены в соответствии со всеми требованиями, то проблем с правовым статусом земли нет.

Автор: Редакция сайта.