ДНП: определение и особенности

ДНП: определение и особенности

ДНП – эти три буквы часто указывают в объявлениях о продаже земельных участков. Для многих людей это всего лишь странная аббревиатура, не несущая практического смысла. А ведь на самом деле, после приобретения участка этот набор букв может сильно отразиться на процессе застройки и дальнейшем проживании. Предлагаем подробно разобрать, что такое участок ДНП и в чем его фишка.

Что такое ДНП? 

Вряд ли вы когда-нибудь встречали аббревиатуру ДНП в официальных статьях. Большей популярностью пользуется ее расшифровка, дословно – «дачное некоммерческое партнерство». Сегодня единственный законодательный документ, который регулирует деятельность партнерства, - это 66 статья Федерального закона. Тем не менее, вы не найдете там определения ДНП. Статья регламентирует порядок взимания взносов и процесс управления, а также указывает некоторые правовые и имущественные аспекты деятельности партнерства. Особо внимательные заметят, что дачные некоммерческие партнерства имеют очевидные сходства с огородническими и садоводческими объединениями.

Аббревиатура ДНП нередко встречается в контексте указания правового статуса земли. Вы наверняка не раз видели объявления с фразой: «Участок ДНП». Что понимать под этим обозначением? На самом деле, это сленговый язык риелоторов и юристов по недвижимости.

ДНП – это некоммерческое объединение граждан, созданное добровольно, с целью взаимодействия его членов и решения общих актуальных задач из области ведения дачного хозяйства.

 Цель и особенности ДНП

В определении ДНП довольно точно прописана его цель. Она заключается в решении задач, одинаково важных для каждого из членов партнерства, а именно: вопросы об уборке территории, проведении коммуникаций, обеспечении безопасности и т.д. И, как понятно из расшифровки, ДНП не имеет права осуществлять деятельность коммерческого характера, которая связана с извлечением прибыли.

Любое ДНП необходимо зарегистрировать в установленном порядке. Кроме того, партнерство обязано иметь Устав и местные органы управления. К последним относятся:

  • Общее собрание членов ДНП, как главный орган управления;
  • Правление ДНП;
  • Председатель, выступающий от имени партнерства.

В обязанности Председателя входит подписание документов, управление банковскими счетами и т.д. Как Правление ДНП, так и Председатель избираются на голосовании, проходящем на Общем собрании партнерства. Там же определяется срок избрания.

Финансирование ДНП

Приток денежных средств происходит за счет членских взносов. Частота сборов определяется на Общем собрании членов ДНП. По назначению различают четыре вида взносов:

  • Вступительные;
  • Членские;
  • Целевые;
  • Дополнительные.

    Члены ДНП сами решают, на что расходовать бюджет партнерства. Главное и единственное ограничение мы уже упомянули ранее: все расходы должны быть направлены на удовлетворение общих нужд в области дачного хозяйства. Соответственно, денежные средства можно выделить на ремонтные работы, уборку территории, а также содержание имущества, находящегося в общем пользовании.

Имущество общего пользования

 Что является имуществом общего пользования ДНП:

  • Участки земли, отведенные под дороги и проезды;
  • Участки, занятые служебными сооружениями;
  • Любое другое движимое и недвижимое имущество, которое предназначено для общих целей.

Если рассматривать на конкретных примерах, то имуществом общего пользования является будка сторожа, инженерные сооружения и сети, помещение для Правления и т.д.

Именно благодаря имуществу общего пользования, в ДНП образуется собственная инфраструктура. Совокупность всех коммуникаций и дорог обеспечивает высокий уровень комфорта для всех членов партнерства.

Как стать членом ДНП

Как ни странно, не каждый владелец участка в ДНП является его членом. Для того, чтобы статью частью партнерства, необходимо заполнить заявление, адресованное Председателю. В дальнейшем этот вопрос рассматривается на Общем собрании, и по итогам обсуждения будет вынесено решение.

Приобретая участок в Дачном некоммерческом партнерстве, обязательно ознакомьтесь с его Уставом и всеми нюансами сборов членских взносов. Так сложилось, что во многих ДНП управляющие компании буквально навязывают дополнительные услуги по содержанию общей территории. В связи с этим, и стоимость проживания заметно увеличивается. 

Итак, отметим основные моменты: покупая участок в ДНП в обязательном порядке проверьте законность организации партнерства, период существования, а также размер платежей и их регулярность.


Как выбрать между СНТ и ИЖС

Как выбрать между СНТ и ИЖС

Приобретение участка – это достаточно серьезное дело, требующее ответственного подхода и досконального изучения всех возможных вариантов. В первую очередь, перед покупкой земли нужно определить, для чего она вам нужна. Для кого-то новый участок – это возможность сбежать от городской суеты и построить дом для постоянного проживания, а некоторые хотят использовать землю для постройки дачного домика.

Однако у человека, впервые столкнувшегося с имущественной сделкой, явно возникнут вопросы. Что это за странные аббревиатуры, которые постоянно мелькают в объявлениях? Как выбрать между СНТ и ИЖС, если не знаешь, что это такое? В этой статье подробно разберем особенности участков.

Что значат эти буквы?

При поиске и покупке участка очень важно быть осведомленным в некоторых правовых аспектах. Никто не хочет попасть в неприятную ситуации при застройке своего участка, просто потому что заранее не выяснил, в чем разница между видами земельных наделов.

Документальный статус земельного участка определяет не только нюансы оформления регистрации, но и требования к строениям, которые вы планируете возвести.

Итак, расшифруем:

  • СНТ – это садовое некоммерческое товарищество;
  • ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство.

Согласно Законодательству РФ, участки СНТ находятся только в зонах сельскохозяйственное местности. Земельные участки ИЖС могут располагаться исключительно в жилых поселениях, что обеспечивает будущему владельцу наличие коммуникаций и достаточно развитой инфраструктуры.

Про СНТ: особенности, плюсы и минусы

Если вы рассматриваете приобретение участка в СНТ, то вам безусловно надо знать все особенности этой формы юридического лица. Как уже было сказано ранее, все земли СНТ входят в сельскохозяйственную зону и, в связи с этим, имеют очень высокий уровень плодородности почвы. Назначение таких участков заключается в ведении садоводства и огородничества.

Отсюда следует логичный вопрос: можно ли построить дом на участке СНТ? Да, можно, но не обязательно. Такой дом будет поставлен на учет как садовый домик или хозяйственное строение. Однако это не будет проблемой для желающих построить дачный дом.

Плюсы участка в СНТ:

  • С большой вероятностью участки расположены в живописном месте с благоприятной экологической ситуацией;
  • Стоимость земли значительно меньше, чем для ИЖС;
  • Необязательно строить дом;
  • Небольшой размер имущественного налога.

Минусы участка в СНТ:

  • Сложно прописаться в дом на участке;
  • Подключение коммуникаций происходит исключительно за счет владельцев участков;
  • Любой объект на участке в СНТ будет расцениваться как садовая постройка, что значительно снижает цену владения при продаже.

Важно понимать, что СНТ находятся за пределами населенных пунктов, хотя часто не очень далеко от них. На территории СНТ почти всегда есть маленькие частные магазинчики с самым необходимым.


Про ИЖС: особенности, плюсы и минусы

Индивидуальное жилищное строительство представляет собой участок, расположенный в населенном пункте. Приобретая в собственность участок ИЖС, вы имеете право построить жилой дом не более трех этажей в высоту. Таким образом, с точки зрения реализации строительных работ земля ИЖС – наиболее подходящий вариант. У вас не будет проблем с получением разрешения на строительство.

Плюсы участка ИЖС:

  • Владелец жилья на участке ИЖС может рассчитывать на присоединение дома к электрической и газовой системам, а также к системам водоснабжения и канализации;
  • После завершения строительства дому присваивается адрес, что значительно облегчает процедуру регистрации прав собственности;
  • Не возникнет проблем с пропиской;
  • Участки расположены на территории с развитой социальной инфраструктурой;
  • Благодаря тому, что построение на участке будет иметь статус жилого объекта, вы сможете оформить налоговый вычет.

Минусы участка ИЖС:

  • При строительстве и эксплуатации объекта на участке необходимо строго соблюдать все регламентированные требования;
  • Высокая цена приобретения и кадастровая стоимость;
  • Запрещается перерабатывать сельхоз продукцию в коммерческих целях, а также строить объекты производственного или коммунального пользования.

Как выбрать между СНТ и ИЖС?

Выбор участка напрямую зависит от целей приобретения.

Участок в СНТ целесообразно приобретать в том случае, если вы планируете строительство дачного домика. Проще говоря, это идеальный вариант для тех, кто хочет дачу. Цена на землю и размер имущественного налога в СНТ значительно ниже, чем для ИЖС. Выбирайте этот вариант, если просто хотите наслаждаться загородным отдыхом.

Если вы хотите переехать из города, то в первую очередь обратите внимание на земли ИЖС. Так вы не столкнетесь с проблемами при регистрации и сможете с нуля возвести жилой дом, к которому будет несложно подвести коммуникации.


Что лучше: участок или участок с домом?

Что лучше: участок или участок с домом?

Рынок загородной недвижимости всегда отличался многообразием предложений. Однако эта вариативность скорее не упростила задачу, а наоборот – усложнила процесс принятия решения. Сегодня самый спорный и актуальный вопрос – это вопрос выбора между пустым земельным участком и участком с уже построенным домом. Здесь мы постараемся подробно осветить эту тему, выделив все преимущества и недостатки каждого из вариантов.

Участок без дома: плюсы и минусы

Пустой земельный участок, безусловно, обойдется покупателю дешевле, чем участок с подрядом (т.е. готовым домом). В этом случае владелец земли сам распоряжается средствами на постройку дома, устанавливает сроки и определяет метод строительства. При правильном подходе покупатель участка действительно выйдет в плюс, сократив расходы на строительные работы. Однако стоит понимать, что это хлопотный и длительный процесс, требующий времени, базовых знаний в сфере строительства и постоянного контроля.

Тем не менее, иногда и цена на участок может неприятно удивить. Здесь важно понимать, что стоимость земли напрямую зависит от ее предназначения. Допустим, вы планируете приобрести участок площадью 6 соток. Есть несколько вариантов развития событий:

  1. Цена такого участка в СНТ будет начинаться от 300 тысяч рублей;
  2. Земля этого размера в ДНТ стоит дороже – уже от 600 тысяч рублей;
  3. Участок ИЖС без инфраструктуры – также от 600 тысяч рублей;
  4. Участок ИЖС, находящийся в населенном пункте с развитой инфраструктурой, - от 1,4 млн рублей.

Покупая участок без дома, обязательно учитывайте все особенности правового статуса земли. Например, на землях ДНТ или ИЖС вы без проблем возведете дом для круглогодичного проживания и сможете туда прописаться. Участки в СНТ больше подойдут для дачников, не планирующих менять место регистрации.

Итак, рассмотрев основные особенности пустых земельных участков, выделим их преимущества:

  • Процесс строительства, как и система расходов, полностью контролируется владельцем
  • Владелец самостоятельно выбирает архитектурное решение;
  • При грамотном распределении средств, можно значительно снизить уровень расходов на строительство;
  • Оформление документов при покупке участка без дома происходит в разы быстрее.

Тем не менее, приобретая землю без подряда, будьте готовы столкнуться с некоторыми сложностями:

  • Большой риск возникновения незапланированных расходов;
  • Строительство нужно согласовать с местной администрацией;
  • Перед строительством желательно исследовать грунт, чтобы в будущем не осел фундамент и стены.

Участок без дома в коттеджном поселке

Несмотря на все недостатки этого варианта, можно довольно просто обезопасить себя и купить участок без дома в коттеджном поселке. Разница в том, что индивидуальный застройщик столкнется с рядом проблем, которые ему придется решать самому. Так, например, зимой встанет вопрос об уборке заснеженных дорог.

А у каждого коттеджного поселка есть управляющая компания, которая берет на себя ответственность за благоустроенность территории. Вместе с участком в поселке вы получите комплекс услуг, включающий в себя всё: от вывоза мусора до охраны территории.


Участок с домом: плюсы и минусы

Участки с уже построенным домом пользуются немалым спросом среди занятых людей, которые не сильно хотят погружаться с головой в строительство с нуля. Стоит ли говорить, что цена за такие объекты может быть очень высокой? Стоимость напрямую зависит от многих окружающих факторов: местоположения, качества дорог, экологической ситуации или инфраструктуры.

Поиск подходящего дома может занять очень много времени. Несмотря на постоянно пополняющийся список предложений, довольно сложно найти дом, который будет соответствовать всем требованиям покупателя. А ремонт уже имеющегося строения – это не менее трудозатратная и дорогая идея, чем строительство нового дома.

Приобретение участка с домом, безусловно, имеет свои плюсы:

  • Деньги сразу окупаются, т.к. въезжать можно практически в тот же день;
  • Покупатель имеет возможность рассчитать бюджет «на берегу», поскольку конечная стоимость объекта известна сразу;
  • Отсутствует необходимость тратить силы и время на контроль за строительным процессом.

Однако не стоит забывать и о проблемах, с которыми может столкнуться покупатель участка с домом:

  • Некоторые недостатки строения могут стать очевидными только после покупки. Например, вы приобрели дом летом, а зимой выяснилось, что тепло- и гидроизоляция оставляют желать лучшего;
  • Часто продавцы указывают завышенную цену на такие объекты;
  • Участок с домом сложнее переоформить, чем просто земельный надел.

Опять же, многое зависит от целей, которые преследует покупатель. Далеко не всегда поиск участка с домом – это приятный процесс. Будьте готовы к 20-30 осмотрам, и не факт, что среди этих вариантов вам попадется подходящий.


Ипотека на загородную недвижимость: прогнозы

Ипотека на загородную недвижимость: прогнозы

Ипотека на загородную недвижимость – не самый популярный продукт в банках. Сегодня кредиторы делают акцент на покупку недвижимости в черте города, особенно – в новостройках. Однако в последнее время ситуация меняется: ипотека все чаще используется при покупке участков загородом. Есть ли смысл ждать понижения ставки, и можно ли будет серьезно рассматривать ипотечный кредит на рынке загородной недвижимости?

Первым ставки на ипотечный продукт снизил Сбербанк. Логично ожидать, что за этим гигантом скоро последуют и другие игроки. Ключевая ставка в Центральном банке также снижена на четверть процентов, а это значит, что все кредиты скоро удешевятся. Тем не менее, ипотека на загородном рынке все еще играет большой роли.

Ипотека на загородную недвижимость

Стоит понимать, что ставки по ипотеке на загородную недвижимость зависят от ставок на городские объекты. Как правило, вслед за снижением процентов по квартирам, снижаются и цифры по участкам. Конечно, по величине ставки на городскую недвижимость всегда немного превосходят ставки по загородной недвижимости, но эта разница незначительна.

Наблюдается тенденция к понижению, которое через пару лет позволит использовать ипотечные продукты под ставку от 8% годовых.

Что мы видим сегодня?

Нельзя не отметить массовый скачок ставок:

  • Сбербанк – снижение до 10,5%
  • Россельхозбанк – снижение до 11,75%
  • АК БАРС – повышение до 12,9%

Последний из списка не только повысил ставку, но и внедрил программу с выгодными условиями. Эта программа предполагает возможность взять кредит под залог недвижимого имущества на условиях 12% годовых на 20 лет.

Строительство дома на кредитные средства

Практически все банки не любят давать кредит на строительство дома, потому что программы кредитования на это не нацелены. А ведь на самом деле это на такой продукт будет немалый спрос, и банки это понимают. Поэтому в перспективе ожидаем появление идеальной программы кредитования на строительство дома. Наиболее комфортный вариант для клиента – это строительство с символическим первоначальным взносом до 15%.

Будет ли необходим дополнительный залог – хороший вопрос. При идеальном раскладе, конечно, этого условия быть не должно, поскольку у многих нет квартиры, которая может выступить в качестве залога.


Как использовать "земельный сертификат" и материнский капитал?

Как использовать "земельный сертификат" и материнский капитал?

Многие не знают, что уже сегодня можно потратить миллион рублей по государственной программе на участок и его застройку. Теперь значительная часть населения может приумножить свой капитал на покупку недвижимости за чертой города с помощью материнского капитала или «земельного сертификата».

Про "земельный сертификат"

Мы уже рассматривали особенности получения и использования земельного сертификата, поэтому более подробную информацию вы узнаете здесь. Итак, земельный сертификат может получить многодетная семья, соответствующая определенным требованиям. До появления такой возможности закон предусматривал выдачу одного участка на семью. Однако власти Санкт-Петербурга заявили, что свободная земля кончается. Это не удивительно, ведь властям попросту невыгодно раздавать землю, которая может принести прибыль. В связи с этим у любой семьи с тремя и более детьми есть выбор: либо получить «Земельный капитал», либо встать в очередь на земельный участок.

Земельный участок от государства

В 2021 году размер сертификата составляет 382 352 рублей. Безусловно, если сравнить участок и земельный сертификат в денежном эквиваленте, то второй явно проигрывает. Однако далеко не всегда выданная государством земля оказывается пригодной для строительства. Нередко эти земельные участки находятся очень далеко от города и не имеют подведенных коммуникаций. Стоит ли говорить, что на решение этих проблем уйдет много сил, времени и денег.

Про материнский капитал

Материнский капитал может получить любая семья, в которой появляется ребенок. С 2021 года размер материнского капитала на первого ребенка составляет 483 881 рубль, а на второго - 639 431 рубль. По закону семья может вложить эти деньги в улучшение жилищных условий, например: в строительство дома, который предназначен для постоянного проживания. Соответственно, землю на него приобрести нельзя. Исключение: если вы покупаете участок с уже готовым домом.

Маткапитал также можно направить на возведение жилого дома на садовых участках. С недавнего времени вступил в силу закон, позволяющий регистрироваться в садовых некоммерческих товариществах.

Кроме того, теперь намного легче легализовать частную новостройку. Если раньше было необходимо собрать огромное количество справок, то сейчас достаточно просто отправить в местную администрацию уведомление о предстоящих работах. В течение недели вы получите заключение, в котором указано, соответствуют параметры дома требованиям или нет.

На что потратить материнский капитал?

Стоит отметить, что материнский капитал можно использовать с целью погашения ипотеки на строительство дома. Однако этот вопрос довольно индивидуальный, поскольку данная возможность регламентируется банком.

Если в семье рождается или усыновляется третий ребенок, то она вправе получить региональный маткапитал. В 2021 году сумма регионального материнского капитала составляет 165 930 рублей. Эти деньги можно направить на покупку земли или, например, подведение газа к участку. Кроме того, данную сумму также можно потратить на погашение ипотечного кредита.

Таким образом, семья, в которой есть три ребенка, имеет право потратить почти миллион рублей из госбюджета на покупку недвижимости загородом. Единственное, на что нужно обращать внимание при использовании «земельного сертификата» - это категория земли. В случае с материнским капиталом, перед строительством обязательно проверяйте вид разрешенного использования надела.


Когда покупать дачу?

Зима или лето: когда покупать дачу?

Выделяют немало факторов, которые важно учитывать при покупке участка, и сезонность – это один из них. Оказывается, можно серьезно продешевить, приобретая землю в неподходящее время года. Давайте разберем, в какой период нужно совершать сделку, чтобы снизить риски и получить максимальную выгоду.

Весна и лето

Мысли об идеальном месте для отдыха закрадываются в голову с приходом теплых деньков. Шашлыки на природе и выходные с семьей загородом – словно глоток свежего воздуха после долгой холодной зимы. Не удивительно, что сезон продаж земельных участков приходится как раз на три весенних месяца. А в связи с высоким спросом появляется и предложение.

Покупка участка весной сопровождается рядом преимуществ:

  • Во время весеннего паводка вы увидите, уходит ли вода с участка, не подмывает ли она основание фундамента и т.д.;
  • Приобретая участок весной, вы сразу можете начать сажать любимые культуры;
  • Весной рынок загородной недвижимости пестрит предложениями, и вам будет из чего выбрать.

Тем не менее, так называемый «сезон продаж» не всегда является удачным временем для покупки. Приобретая участок весной, вы, вероятно, столкнетесь с некоторыми проблемами:

  • В связи с высоким спросом цены на загородную недвижимость в этот период максимально завышены, а собственники очень неохотно идут на торг;
  • Вы рискуете не обратить внимание на недостатки участка, восхищаясь цветущими садами и свежим зеленым газоном.

Весна – прекрасная пора, но не для приобретения участка. Это время года отлично подходит для осмотров, поскольку весенняя погода выявит все недостатки земли. Однако цены вас не порадуют: лучше изучите всевозможные предложения и составьте общую картину рынка.

К поиску конкретного участка целесообразно приступить летом, однако не торопитесь совершать сделку. Но почему не рекомендуется покупать участок в это время?

Дело в том, что летом вы не сможете как следует «протестировать» участок и прилегающие территории. Представьте, что вы приобрели идеальную на ваш взгляд землю, а через пару-тройку месяцев на ее месте образовалось болото. Такая же история может приключиться с проселочной дорогой.

Осень и зима

С большей вероятностью вы извлечете максимальную выгоду, если решитесь купить участок осенью. Единственным исключением, пожалуй, станет сентябрь – это месяц, который по статистике пользуется популярностью в вопросе приобретения загородной недвижимости.

Почему осень идеально подходит для покупки участка? Разберем основные преимущества:

  • Вы сможете оценить фактическое качество дорог и систему водоотведения на участке;
  • Сниженный ценник ввиду небольшого спроса;
  • Садоводы успеют подготовить почву и даже что-то посадить до наступления холодов;

Осень редко рассматривают как удачный период для покупки участка, потому что полноценно пользоваться новоиспеченной недвижимостью можно начать только весной. Но здесь стоит понимать, что по-настоящему выгодная сделка не терпит спешки.

Зима – это время пониженных цен на участки. Закрадывается мысль о подвохе, но о каком?

Итак, не стоит приобретать участок зимой по нескольким причинам:

  • В зимний период вы попросту не увидите многих особенностей участка. Сложно понять, что скрывает под собой слой снега;
  • Вряд ли вы узнаете об особенностях поселка из первых уст, поскольку вероятность встретить соседа зимой в разы меньше;
  • Многие собственники снимают участок с продажи зимой ввиду возможных сложностей.

Тем не менее, есть и плюс: вы узнаете, как обстоят дела с уборкой снега на территории поселка.


Определяем класс коттеджного поселка

Как определить класс коттеджного поселка?

Городские объекты уже давно классифицируются застройщиками и аналитиками на конкретные категории. Наверняка вы не раз слышали, что квартиры подразделяют на эконом-, комфорт- и бизнес-класс, и это деление не вызывает вопросов. А вот с рынком загородной недвижимости все немного сложнее.

На рынке квартир есть общепринятые классификационные признаки, определяющие стоимостную ценность объекта. Городские объекты экономкласса чаще находятся в отдаленных районах и обладают минимумом удобств. Комфорт-класс определяется более приятным расположением, относительно развитой социальной инфраструктурой и, возможно, парковкой. А квартиры бизнес-класса – это объекты с продуманной архитектурной концепцией, закрытой территорией и всеми возможными дополнениями. Если с квартирами все понятно, то загородную недвижимость как будто не принято делить на классы. Почему так происходит? По большей части это связано с отсутствием глубокой аналитики отрасли и в целом ее специфики.

Классификация коттеджного поселка по характеристикам

Не стоит слепо верить заявлениям застройщиков о принадлежности объекта к тому или иному классу. Важно понимать, что для загородной недвижимости существует конкретный список характеристик, на который стоит обращать внимание при покупке. Только проанализировав следующие параметры, вы будете уверены в классе поселка:

  • Местоположение поселка и его удаленность от города;
  • Экологическая ситуация, наличие лесов и водоемов;
  • Инженерные коммуникации (системы водо- и газоснабжения, наличие электричества и т.д.)
  • Подъездные и внутренние дороги;
  • Наличие системы безопасности (шлагбаум, видеонаблюдение и т.д.);
  • Инфраструктура (детские и спортивные площадки, зоны отдыха, парковки).

Если вы рассматриваете покупку участка с уже готовым домом, обязательно учитывайте некоторые важные моменты:

  • Площадь строения и участка;
  • Тип архитектурного решения;
  • Качество материалов;
  • Соблюдение строительных норм и дополнения к ним.

Все эти критерии определяют класс коттеджного поселка по понятной схеме: чем лучше характеристики, тем выше класс. Коттеджные поселки экономкласса в основном отличаются мелкогабаритными размерами участков и минимальными удобствами (как правило, к участку подведено не более 5кВт). Поселкам комфорт-класса характерна бóльшая нарезка участков, а электричество увеличивается до 15кВт. Кроме того, застройщик часто предлагает провести воду. Еще «комфорт» нередко сопровождается благоустроенными зонами отдыха, а клиенты при застройке своих участков должны учитывать общий стиль поселка и следовать ему.

В этом, на самом деле, состоит принципиальное отличие поселков экономкласса от поселков комфорт- и бизнес-класса: чем выше уровень объекта, тем больше обязательств появляется у домовладельцев.

Классификация поселков по цене

Если не вдаваться в подробности и откинуть «элит» и «делюкс», то можно выделить три большие группы коттеджных поселков, различающихся по цене:

  • Низкий ценовой сегмент – от 400 тысяч рублей за участок;
  • Средний ценовой сегмент - от 700 тысяч рублей за участок;
  • Высокий ценовой сегмент – от 1,5 млн рублей за участок.

Цена напрямую зависит от всех критериев, о которых мы рассказали ранее. Сегодня предложения из высокого ценового сегмента занимает примерно 10% от всего объема, в то время как средний ценовой сегмент – это 70% рынка коттеджных поселков.

Ситуация с бюджетными поселками ясна, хотя в ближайшем будущем может произойти рост предложений из низкого ценового сегмента ввиду запуска нацпроектов о доступной недвижимости.

Классификация поселков по субъективным критериям

Привести классификацию загородной недвижимости к единообразию сложно, потому что здесь имеют место быть субъективные оценки. Даже такой очевидный показатель, как расстояние от города, разные клиенты могут интерпретировать по-разному. Для кого-то идеальным поселком станет «Южный Версаль», находящийся в 20 км от КАДа, потому что дорога займет около получаса. А кому-то по душе придется поселок «Лесная Ривьера», расположенный в 90 км от Петербурга. У каждого варианта есть свои преимущества, и тут нелегко однозначно заявить, какой из поселков лучше.

Рассмотрим еще один спорный показатель, а именно - размер участка. На рынке загородной недвижимости минимальная площадь участка – от 4 до 8 соток. Эта величина по умолчанию является маркером принадлежности участка к экономклассу. Однако встречаются предложения, где площадь не выходит за рамки «эконома», а цены соответствуют бизнес-классу. В таком случае небольшой размер участка чаще всего компенсируется другими приятными фишками: облагороженной территорией, развитой инфраструктурой и т.д.

Не менее интересный критерий, определяющий класс коттеджного поселка, – это однородность проживающих в поселке людей. Этот фактор определяет не только уровень комфорта, но и качество обслуживания коттеджного поселка. В основном однородность регулируется стоимостью на объекты, их характеристиками и обязанностями домовладельцев.

Специалисты по загородной недвижимости отмечают, что заметна тенденция перехода от сезонного летнего проживания к круглогодичному. Соответственно, меняются и требования к социальной, дорожной, коммерческой и инженерной инфраструктуре. Это важно учитывать при личной оценке объекта.


Что важнее: земля или дом?

Что важнее: земля или дом?

Сегодня самый популярный объект на рынке загородной недвижимости – это участки без подряда. Если точнее - земля без дома и необходимости его строить.

Больше 80% имущественных сделок в этом сегменте приходится именно на участки без подряда. В связи с этим количество предложений с «пустой» землей растет и в этом году составило уже 93% от общей массы.

Тенденция вполне очевидная, но вызывает вопросы: почему так, ведь участки без подряда – это далеко не актив. На голой земле жить невозможно, если только вы не поставили там палатку. Единственное, чем там можно заниматься, - это полоть грядки и сажать картошку, но зачем тогда вкладывать столько денег?

Почему покупают "пустые" участки?

Причины есть у всего. Многие люди, приобретающие участок, откладывают строительство дома «до лучших времен». А сами застройщики просто не хотят идти на риск: а вдруг дома не понравятся?

Кроме того, участки без подряда значительно дешевле, а поэтому – доступнее. Еще одной причиной популярности этого вида недвижимости является нестабильная экономическая ситуация, при которой долгосрочные планы – это определенный риск.

А может быть дело в классах? Например, в коттеджных поселках комфорт-класса и выше спрос на участки с готовыми домами растет. В основном, это связано с особенностями целевого потребителя. У покупателей недвижимости в поселках комфорт-класса чаще возникают сложности со временем, нежели с финансовыми возможностями. Но, стоит понимать, что и не каждый застройщик «потянет» объекты такого уровня. Для того, чтобы реализовать участки с подрядом, девелопер должен иметь средства, опыт и знания в сфере экономики и маркетинга.

При рассмотрении этого вопроса, также нужно взять во внимание возможности кредитования на загородном рынке. Сегодня в Санкт-Петербурге и Ленобласти всего лишь около 20% лотов продают в ипотеку. А самый нелюбимый банками продукт – это кредит на строительство, поэтому в большинстве случаев в ипотеку берут земельный участок.

Как изменится ситуация в ближайшие годы – сказать сложно. Скорее всего, влияние на рынок сможет оказать только введение ограничений на строительство многоквартирных домов, которые, судя по всему, просто вытеснили малоэтажную застройку.


Чек-лист: как проверить что вас не оставят без воды, газа и электричества

Чек лист: как проверить что вас не оставят без воды, газа и электричества

Самый популярный продукт на рынке загородной недвижимости – это земельные участки. Зачастую застройщики уверяют покупателей, что проблем с коммуникациями не будет. Однако нередко эти обещания оказываются пустыми, и клиент становится владельцем голой земли. Именно поэтому перед покупкой участка необходимо удостовериться в том, что вас не оставят без воды, газа и электричества. Как же это сделать?

Как проверить газ

 Единственное, чему можно верить в данной ситуации – это своим глазам. Даже если девелопер убеждает вас в том, что коттеджный поселок включен в план газификации, не торопите события. В идеале вы должны увидеть подведенную к участку трубу или хотя бы предпосылки к этому. Помните, газификация соседнего коттеджного поселка тоже не является ориентиром. Важно понимать, что ни одна официальная бумага не будет гарантом газификации, если через поселок не проходит магистральная труба.

Следует насторожиться, если вам обещают подвести газ:

  • По «Федеральной программе»;
  • «От деревни по соседству»;
  • Через газорегуляторный пункт в соседнем квартале/с другой стороны трассы/за какими-то домами и т.д.

Безусловно, от приобретения участка у такого застройщика лучше отказаться. Даже если в трубе, которая выделена на ваш поселок, имеется необходимый объем газа, стоить этот проект будет немыслимых денег. Обычно минимальная стоимость таких объектов – 700 тысяч рублей, однако стоимость может достигать и 2,5 миллионов рублей. Соответственно, выгодно подключить газ к поселку можно только через внутреннюю сеть.

Давайте рассмотрим ситуацию, в которой застройщик клятвенно обещает подведение газа в ближайшее время. Что нужно проверить? А проверить нужно наличие одобренного проекта газификации по установленному образцу. Хорошим знаком будет наличие трубы у поселка или хотя бы сетей в этой местности.

К сожалению, чаще всего девелоперы задумываются о газификации поселка только после запуска продаж. Наверняка большинство из них считает, что проблем возникнуть не должно, ведь по предварительным договоренностям все гладко. Тем не менее, иногда все идет не по плану: меняются государственные программы газификации или теряются выделенные деньги. В этом случае, конечно, нет смысла предъявлять застройщикам претензии. Вряд ли у вас получится этим разговором подвести к поселку газ, а историй о коварном обмане со стороны государства вы точно наслушаетесь.

Как проверить воду

Система водоснабжения – это не менее важный элемент коммуникаций в загородном доме. Существует два варианта подключения воды:

  1. Скважина
  2. Местный водоканал

В случае, если скважины в поселке сделали в соответствии с проектом и имеют санитарную зону, то тогда девелопер предоставит всю документацию по качеству. Стоит запросить лицензию и биологический анализ воды.

Если же вы хотите индивидуальную скважину, то лучше поинтересоваться у соседей, какие могут возникнуть нюансы. С центральным водоснабжение все намного проще: просите у поставщика воды сертификат.

К слову, примерная стоимость скважины будет зависеть от ее глубины. Цена за метр варьируется от 1 до 2 тысяч рублей.

Как проверить электричество

Водоснабжений и электричество – это то, без чего нельзя представить комфортный для проживания дом. И если вопрос подведения воды к дому можно отложить, то отсутствие электричества нельзя проигнорировать.

Любой коттеджный поселок должен иметь электрическую подстанцию, выделенную именно для него. Подключать поселок к старой подстанции очень нежелательно. Если девелопер реализовал проект с учетом всех требований, то электрическая подстанция будет расположена на территории поселка. Если она установлена, например, при въезде, то крайний участок может рассчитывать максимум на 180 вольт.

Узнать всю информацию о подведении электричества поселка вы можете в «Проекте организации застройки». Проверьте следующие пункты:

  • Договор с сетевой организацией
  • Наличие подстанций и сетей
  • Акт о технологическом присоединении

Кроме того, сети должны быть отмечены в кадастровой карте, а также поставлены на учет в Росреестре. Стоит отметить еще один важный момент про электричество. Если, например, застройщик говорит, что в цену участка входит 5кВт электричества, а остальное вы потом сможете купить – не спешите верить. Обязательно проверьте, имеются ли свободные мощности в этом населенном пункте. А если все же есть, то поинтересуйтесь, почему они не выкуплены.

Кому доверять

Для обеспечения поселка всеми коммуникациями застройщик должен собрать огромный пакет документов, разрешений и согласований. Это довольно долгий и сложный процесс, но покупателей он зачастую не интересует. Клиент просто запрашивает все документы и довольствуется этим, хотя даже наличие этих документов не всегда будет гарантом реализации запланированных проектов. Именно поэтому самым правильным решением будет покупка участка с уже готовыми коммуникациями.

Подводя итог, можно выделить ряд документов, которые точно нужно запросить у продавца участка.

  • Газ: проект по газификации АО «Газпром»
  • Вода: договор с поставщиком воды, проект водозабора и анализ воды
  • Электричество: договор с «Ленэнерго» о подключении


Можно ли построить дом за 1 млн рублей и почему ценам на сайтах нельзя верить?

Можно ли построить дом за 1 млн рублей и почему ценам на сайтах нельзя верить?

Рынок загородной недвижимости переполнен предложениями о продаже домов под ключ по подозрительно низким ценам. Неужели реально построить дом за 1 млн рублей, как и обещает застройщик?

Давайте сразу обозначим – ценам на сайтах нельзя верить. Большая часть предложений, в которых указана «окончательная» стоимость готового дома, чаще всего оказываются обманом. Несмотря на то, что такой ход позволяет быстро найти клиентов, многие из них в итоге отказываются от сделки.

Самый дешевый дом

Предложение построить дом за 1 миллион рублей не может не привлечь. Если открыть поисковик и вбить соответствующий запрос, можно быстро найти предложение. Вот оно – «построим дом за 950 тысяч рублей». Интересно, правда?

Но давайте посмотрим правде в глаза. Стоимость установки такого дома указана без учета отделочных и монтажных работ (а написано это, конечно, мелким шрифтом). Соответственно, окончательная цена этого бюджетного домика возрастает в два раза. Тем не менее, выглядит не очень дорого – по 20 тысяч рублей за квадратный метр. Однако действительно выгодным это предложение становится только если исключить посредников - стоимость дома сократится на 30-40%.

А если совершенно не хочется тратить время и силы на строительство дома, а вариант предоставить это кому-то другому очень даже привлекает? Как выбрать фирму, которая сделает качественно и без обмана? К сожалению, в интернете так много историй об обманутых ожиданиях и растущих сметах, что это уже стало обычным явлением. На самом деле, все просто: вы должны отдавать себе отчет в том, что дом не может стоить дешево и выбирать из реальных предложений.

Сколько стоит построить дом?

На этот вопрос нельзя ответить однозначно. Себестоимость любого строительства – это коммерческая тайна компании. Обращаться к официальной статистике нет никакого смысла, поскольку все исследования очень далеки от реальности. Если, например, руководствоваться данными из Росстата, то можно подумать, что фактическая стоимость одного квадратного метра частного строительства составляет около 20 тысяч рублей. В то же время, мы открываем сайт любого застройщика и видим, что у них квадратный метр стоит от 10 тысяч рублей.

Обычно на сайте указана стоимость домокомплекта, а не готового дома. Второй вариант, безусловно, обойдется в разы дороже. На самом деле, сформировать окончательную стоимость дома исходя из домокомплекта невозможно, потому что в минимальный набор готового дома также входит фундамент, крыша и остекление.

Стоит понимать, что цена, указанная на сайте, всегда ниже рыночной. Строительство предполагает массу возможностей увеличить конечную стоимость объекта.

Итог

Сегодня существует много компаний, предлагающих разнообразные варианты построить дом «под ключ». Здесь важно понимать, что в России этот рынок, несмотря на многообразие предложений, очень слабо развит. Это выражается в отсутствии стандартов строительства, из-за чего «скачет» ценообразование и уровень качества. Кроме того, в случае обмана со стороны застройщика довольно сложно добиться справедливости и вернуть деньги. Дело в том, что в этой сфере вообще нет государственного регулирования. Поэтому доверять следует только компаниям, которые уже давно занимаются строительством и имеют много реализованных проектов.


Slide